近期，住房城乡建设部副部长秦海翔在国新办发布会上表示，近年来，住房城乡建设部指导各地扎实推进城镇的老旧小区改造。截止到2024年底，全国累计开工改造老旧小区28万个，惠及居民4800万户、超过1.2亿人。
在过去几十年间，我们国内的城市化进程取得了举世瞩目的成就，城镇化率从1978年的17.9%飙升至2024年的67%，高楼与宽街勾勒出现代化图景。
然而，在这样的繁荣景象背后，22万个建于2000年前的老旧小区就像城市肌体上的“老疤”，承载着3900万户居民的日常，却因基础设施老化、安全隐患频发、管理低效而成为城市治理的隐痛。建筑面积87.6亿平方米的这些老旧住宅，不仅是居民生活的容器，更是城市韧性与活力的试金石。
过去，老旧小区改造多停留在“水电气路”翻新的表面，效果有限。
近年来，随着“内循环经济”与“韧性城市”理念升温，政策风向骤变。
2024年11月，《中共中央办公厅 国务院办公厅关于推进新型城市基础设施建设打造韧性城市的意见》提出智慧住区建设。
2025年3月，住建部将老旧小区改造、城中村更新与完整社区建设并列为城市更新三大支柱。
近日，《关于持续推进城市更新行动的意见》进一步明确：推进城镇老旧小区整治改造，包括“整治小区及周边环境，完善小区停车、充电、消防、通信等配套基础设施，增设助餐、家政等公共服务设施”。
这一波智慧化改造新浪潮，不仅关乎民生福祉，更在重塑城市“神经系统”，为可持续发展注入新动能。
从“修补”到“再造”：老旧小区改造的范式跃迁
老旧小区改造并非新话题。我国2015年首次提出加快老旧小区改造，2017年开始在全国15个城市开展老旧小区改造试点。不过早期改造多聚焦于管道翻新、墙体加固等“硬修缮”。
然而，这种“打补丁”式的治理虽解燃眉之急，却难触及深层痛点——老旧小区不仅是物理空间的衰老，更是社区功能与城市体系的脱节。今天的改造已悄然转向“系统再造”，通过智能化、数字化技术手段，让老旧小区从“城市孤岛”融入智慧城市网络。
与城中村改造相比，老旧小区改造更像一场“针灸式”手术。城中村改造往往涉及拆迁重建，追求土地价值最大化；而老旧小区改造则以“微更新”为魂，强调在保留历史肌理与居民情感的基础上，通过技术赋能提升功能。
老旧小区改造与城中村改造的区别
中国政府采购网数据显示，过去一年以来，全国老旧小区改造项目激增，从北京到成都，从广州到长沙（仅是昆明今年即计划改造405个老旧小区），项目还呈现出规模大、智慧化内容占比显著提升。这不仅反映政策导向，更揭示了一个事实：老旧小区正从过去“民生负担”转为“经济抓手”，成为今天拉动内需、激活城市潜能的新引擎。
智慧改造的“六脉神剑”
智慧改造的核心在于用技术重塑生活场景。基于各地项目的招投标文件内容来看，老旧小区改造聚焦六大板块，宛如为老旧社区植入“数字神经”。
基础设施智能化升级
能源管理是改造的“命脉”。智能电表、水表、燃气表的普及，让能耗数据透明化，助力节能优化。
安防系统智慧化
安全是居民的头号关切。老旧小区常因视频监控失灵、门禁老旧而治安堪忧。智慧改造引入高清智能摄像头，结合人脸识别与行为分析，可精准锁定异常；智能门禁支持刷脸、指纹解锁，杜绝“尾随入室”；智能烟感与温感报警器与物业平台联动，火灾响应时间缩短至分钟级。
物业管理数字化
老旧小区物业常被诟病“收钱不干事”。智能物业平台通过App实现报修、缴费、通知一键化，居民与物业的“沟通鸿沟”被填平。智能停车系统通过车牌识别与引导，破解“停车大战”。智能垃圾桶则用分类识别与积分奖励，悄然改变居民习惯，助力城市绿色转型。
社区服务智能化
智慧改造的魅力在于“以人为本”。智能快递柜、共享充电桩化解日常琐碎；社区健康站的智能血压计、体脂仪数据直连医疗系统，为居民提供健康档案；针对老龄化趋势，智能呼叫器与远程监护系统让独居老人多了一份守护。
环境与生态智慧化
老旧小区绿化常年“无人问津”，智慧改造用土壤湿度传感器与自动灌溉系统，让绿地“活”起来。空气质量、噪音监测设备实时反馈数据，居民通过社区屏幕了解环境动态。
数据集成与平台建设
智慧改造的“大脑”是统一管理平台。安防、物业、能源数据在此整合，物业可提前预测设备故障，政府能实时掌握社区动态。
改造路上的“四重关卡”
据中国建筑装饰协会住宅产业分会研究测算，预计十四五期间，我国老旧小区改造市场规模接近3.6万亿元，年均市场规模超过7000亿。涉及安防、物业、能源管理及社区服务等多个领域。然而，落地过程却步步荆棘。
首先是资金瓶颈。改造资金依赖政府补贴、居民自筹与市场融资。根据《2024年中国城市改造报告》，全国范围内老旧小区改造的资金缺口已达到2000亿元人民币。居民自筹受限于收入水平，市场融资则因回报周期长而热情不高。某三线城市一小区因居民缴费意愿低，改造项目被迫缩水。好在财政部近期公布的数据显示，2025年中央财政专项用于老旧小区改造的资金达到979亿元，比2024年增长23.7%，这无疑给老旧房屋改造注入了强心剂。
其次是居民需求的“众口难调”。年轻人盼智能化，长者求电梯与停车位，利益博弈常让项目卡壳。据网络资讯，上海江川路街道一小区因电梯加装费用分摊争议，改造计划搁浅半年。技术适配性也是一大痛点。老旧小区管线杂乱、结构老化，智能设备安装常需“量身定制”，成本与难度双高。
更深层的挑战在于“数字鸿沟”。老年人对智能设备普遍“敬而远之”，某试点小区70%的老人不会用物业App，智能化成了“摆设”。此外，改造后的运维问题如影随形。智慧设备需专业维护，但老旧小区物业多为“小作坊”，技术能力捉襟见肘。某二线城市一小区改造后，智能门禁因无人维护频频故障，居民怨声载道。
安防企业的“掘金地图”
老旧小区改造为安防企业开辟了一片蓝海。海康威视、大华股份、宇视科技、熵基科技等业内大厂已抢滩，中小企业也在寻机。安防企业如何在这场“智慧盛宴”中分杯羹，以下几点值得深思。
产品更加“接地气”
老旧小区改造预算有限，安防企业需推出高性价比、易安装的模块化产品。例如，适配老旧小区环境的低功耗免布线摄像头，或无需复杂布线的门禁系统，适老化的智能门锁装置，能大幅降低部署门槛。
从“卖设备”到“卖方案”
单打独斗的时代已过，安防企业应转型为综合解决方案提供者，提供视频感知、门禁、停车、消防一揽子解决方案。大华股份的“智慧社区安防方案”通过云端整合，已在多城落地，中小企业可借鉴其模式，深耕区域市场。
运营变现的“新玩法”
今天，智慧安防系统产生的数据是“隐形金矿”。通过分析视频数据，企业可为物业提供风险预测服务；通过门禁、停车等扩展社区广告收入。这些增值服务不仅提升竞争力，还能为城市治理赋能。
深耕本地化服务
老旧小区改造高度依赖地方政策，安防企业需与管理部门、物业以及当地服务商做深度绑定。捷顺科技在通过与广东的一些地方政府共建示范点，快速抢占老旧小区停车场改造市场份额。而中小企业也可通过联合本地物业，形成“技术+服务”闭环。
今天，老旧小区改造不仅是民生工程，更是城市“数字神经”的重塑。它让3900万户居民的家更安全、便捷，也为安防企业打开千亿市场。当然，回顾过去十年的改造建设脉路，资金、需求、技术、运维等方面的问题提醒我们，老旧小区智慧改造不单是“撒钱换设备”的简单游戏，而是管理部门、居民、企业协同共治的系统化工程。
安得广厦千万间，大辟天下寒士俱欢颜！站在2025年的路口，随着AI、5G、物联网等数字技术的普及，老旧小区或将从“城市老疤”蝶变为智慧城市神经末梢。安防企业若能以技术为剑、以服务为盾，在这场改造浪潮中抢占先机，不仅能掘金蓝海，更能为城市更新贡献一股科技力量，点亮千万家庭的美好生活。
